人口是一切经济社会活动的基础，几百年来，全球史诗般的人口大迁徙引发了区域兴衰、产业更替和霸权更迭。人口带来的居住需求更是房地产发展的基本需求，引发了各地区房地产市场的荣衰，美国东西海岸线城市群的繁荣映衬出东北部铁锈州的衰败，中国三大城市群崛起映衬出东北的没落。是什么驱动了人口大迁徙？未来中国人口向何处？带来哪些机会和挑战？

   我们在业内提出了广为流行的标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。本文是我们历经半年、耗费大量人力搜集中国近3000个县级单位基础数据分析而成，后续还将推出系列报告，以进一步清晰地展示未来人口流动趋势。

人口迁移的基本逻辑：经济-人口分布平衡。1)决定一个区域人口集聚的关键是该区域经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距，简单地讲，就是人随产业走。我们在2016年借鉴提出经济-人口分布平衡法则作为人口迁移和集聚的基本分析框架，并通过OECD和美日韩的相关数据验证。在市场作用下，人口流动将使得区域经济份额与人口份额比值逐渐趋近1.2)工业发展需要集聚，所以工业化带动城市化，人口大规模从乡村向城市集聚。服务业发展比工业更需要集聚，所以在城市化中后期，人口主要向一二线大城市、大都市圈和区域中心城市集聚。

　　人口迁移的国际规律：从低收入地区到高收入地区，从城市化到大都市圈化。1)全球人口迁移呈现两大特点：一是在跨国层面，人口从中等、低收入国家向高收入国家迁移。即从东亚、南亚、拉美、非洲、中东欧向北美、西欧、中东石油富国、澳大利亚等迁移。二是在城乡层面，随着全球城市化进入中后期，不同规模城市人口增长将从过去的齐增变为分化，人口从乡村和中小城市向一二线大都市圈迁移，而中小城市人口增长停滞、甚至净迁出。2)美国人口迁移呈现两个特点：一是在地区层面，从向传统工业主导的铁锈8州集聚，到向能源、现代制造和现代服务业主导的西海岸、南海岸集聚。二是在城乡层面，人口在城市化中后期明显向大都会区集聚。3)在日本城市化进程中，人口随着产业持续向大都市圈集聚，但在1973年左右从向东京圈、大阪圈、名古屋圈“三极”集聚转为向东京圈“一极”集聚。

　　中国人口大迁移：从城市化到大都市圈化。1)跨省人口迁移：从改革开放前的向东北集聚，到改革开放后的孔雀东南飞，再到2010年以来部分回流中西部。2013年开始，东北三省人口先后陷入负增长。2)从分线城市看，人口流动整体放缓，但向一二线城市和大都市圈集聚更为明显。在全域层面，一线、二线城市人口持续流入，三线城市流入流出基本平衡，四线城市持续流出。但与一般三四线城市明显不同，发达城市群的三四线城市人口仍稍有流入。2016年，一线、二线、三线、四线城市经济-人口比值分别为2.4、1.6、1.1、0.6。在市辖区层面，一二三四线城市市辖区人口增速均有所下滑，三四线城市市辖区总体仍保持人口流入，但集聚程度已比较微弱，特别是四线城市市辖区；并且，发达地区三四线市辖区与其他城市无明显差别。3)在2017年19个地区数据缺失的情况下，估计2011-2017年全国至少有225个地区人口净流出，较2001-2010年的192个明显上升，人口净流出地区的数量占比53.6%增至62.8%；而人口净流入地区数量从166个降至113个，表明人口在更加向少数地区、向大城市大都市圈集聚。

　　未来2亿新增城镇人口去向何方？1)根据联合国预测，到2030年中国城市化率将达约70%，对应城镇人口为10.2亿，比2017年增加约2亿；到2047年城镇人口达峰值时将增加约2.76亿。2)简单按当前趋势推算，未来2亿新增城镇人口有约50%、即1亿人来自乡城迁移，其他则将是自然增长和行政区划变动贡献。3)19大城市群以1/4土地集聚74%人口，创造90%GDP，其中城镇人口占比77%。到2030年2亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。中国未来有望形成长三角、京津冀、长江中游、山东半岛、成渝等5个人口亿级城市群，10个以上1000万级城市，12个左右2000万级大都市圈。